Menos 37 habitações. Uma redução de 51,4% da capacidade habitacional inicialmente prevista para a Quinta do Cerrado, em Arouca.
É esta a diferença entre o projeto desenvolvido durante a presidência do Dr. Armando Zola, que previa 72 fogos, e a solução posteriormente adotada pelo executivo liderado pela Dr.ª Margarida Belém, que contempla 25 moradias unifamiliares e dez apartamentos T1, estes últimos em fase de execução.
Numa altura em que a falta de habitação constitui uma das principais dificuldades das famílias arouquenses, particularmente dos jovens que pretendem permanecer no Concelho, esta diferença merece ser explicada.
UM PROJETO QUE CHEGOU A SER APROVADO
O projeto original, elaborado pelo arquiteto Queirós Ribeiro, segundo informação transmitida pelo Dr. Armando Zola, contemplava diferentes tipologias habitacionais, incluindo moradias em banda, geminadas e isoladas, procurando conciliar habitação de caráter social com lotes destinados à venda.
Ao contrário do que se poderia pensar, não ficou apenas pela fase de estudo. A Ata n.º 19/2001, da reunião de Câmara de 4 de setembro de 2001, confirma que o anteprojeto da urbanização da Quinta do Cerrado foi aprovado por unanimidade.
Mais tarde, a Ata n.º 20/2003, de 7 de outubro de 2003, confirma igualmente a aprovação, por unanimidade, do respetivo projeto de execução, com as condições constantes da informação dos serviços.
Estamos, portanto, perante uma solução urbanística que passou por diferentes fases de desenvolvimento técnico e mereceu duas deliberações favoráveis da Câmara Municipal, e não apenas perante uma intenção ou um estudo preliminar.
Segundo me foi ainda confirmado pelo Dr. Armando Zola, terá sido igualmente aprovada uma permuta de futuros lotes por terrenos necessários à ligação da variante à Zona Industrial, deliberação cuja ata ainda não consegui localizar.
Que razões técnicas, económicas ou urbanísticas justificaram abandonar uma solução de 72 fogos, desenvolvida e aprovada em diferentes fases pela Câmara Municipal, para avançar com outra que reduziu a capacidade habitacional prevista em 51,4%?
Segundo a informação de que disponho, não foi realizado qualquer estudo comparativo que demonstrasse as vantagens da nova opção.
O CUSTO DE CONSTRUIR MENOS HABITAÇÕES
A nova solução implicou um contrato de 34.150 euros para a elaboração do projeto de arquitetura, celebrado com a empresa Summary, Lda., e uma empreitada de urbanização adjudicada por 1.216.945,42 euros, acrescidos de IVA.
São valores contratuais que, em conjunto, ultrapassam 1,25 milhões de euros, sem incluir outros encargos associados à operação.
Não disponho de elementos que permitam determinar quanto teria custado executar o projeto original. Contudo, tratando-se de duas soluções para o mesmo terreno, seria fundamental comparar os respetivos custos de infraestruturação.
Há, porém, um dado que merece particular atenção: admitindo um investimento idêntico em infraestruturas, o custo médio por fogo seria aproximadamente 51,4% inferior na solução de 72 habitações.
Ou seja, o mesmo investimento seria repartido por mais do dobro das habitações. Esta comparação não substitui uma avaliação técnica e económica, mas demonstra a importância de analisar a relação custo-benefício das opções tomadas.
Quando estão em causa recursos públicos, não basta saber quanto se investiu. Importa também perceber quantas famílias poderiam beneficiar desse investimento.
HABITAÇÃO A CUSTOS CONTROLADOS, MAS COM QUE CONDICIONANTES?
O Município apresenta a Quinta do Cerrado como uma resposta às dificuldades de acesso à habitação, disponibilizando terrenos a preços inferiores aos de mercado.
Contudo, o custo de uma casa não termina na aquisição do lote.
Segundo informações que me chegaram, alguns compradores confrontam-se com condicionantes arquitetónicas que dificultam a adaptação das habitações às suas necessidades, nomeadamente pela ausência de previsão para garagens e anexos destinados a arrumos. Estas limitações poderão também influenciar os custos finais de construção.
Entretanto, técnicos envolvidos na elaboração de projetos para alguns adquirentes transmitiram-me que a Câmara Municipal estará a admitir soluções arquitetónicas bastante diferentes das inicialmente previstas, desde que respeitados determinados índices e volumetrias.
O Regulamento n.º 819/2025 permite que os compradores apresentem projetos próprios, em alternativa aos disponibilizados pelo Município. Essa possibilidade não constitui, por si só, qualquer irregularidade, desde que sejam respeitadas as disposições urbanísticas aplicáveis.
Importa, por isso, esclarecer quais as condições efetivamente exigidas e garantir que os critérios são claros e iguais para todos.
UM NOVO CONCURSO. MAS AS REGRAS VÃO MUDAR?
Esta questão ganha particular importância com o anúncio, feito pelo Município em 9 de novembro, de um novo concurso para a venda dos últimos seis lotes da Quinta do Cerrado, com candidaturas abertas até 23 de novembro de 2026.
Segundo a informação de que disponho, o loteamento já sofreu alterações ao nível das memórias descritivas antes da venda dos primeiros terrenos e existem perspetivas de que possa voltar a ser alterado.
Se assim for, considero fundamental que o Município esclareça publicamente, antes do encerramento do concurso, quais as alterações previstas e que consequências poderão ter para os futuros proprietários.
Uma família pode decidir não concorrer por considerar demasiado restritivas as condições de construção, nomeadamente quanto a garagens, anexos ou configuração das habitações. Se essas condições forem posteriormente flexibilizadas, poderá verificar que afinal teria sido possível construir a casa que pretendia.
As regras de um concurso não influenciam apenas quem concorre. Influenciam também quem, perante essas mesmas regras, decide não concorrer.
Não significa que uma alteração posterior constitua necessariamente uma irregularidade. Mas exige transparência e atenção à igualdade de oportunidades entre todos os interessados.
Daí a pergunta que deixo ao Município: está prevista alguma alteração às condições urbanísticas e construtivas da Quinta do Cerrado? Se sim, quais são essas alterações e por que razão não são esclarecidas antes de terminar o concurso?
UMA HISTÓRIA QUE COMEÇOU COM A TENTATIVA DE SALVAR A CLARKS
Importa também recordar a origem destes terrenos.
Segundo me relatou o Dr. Armando Zola, a sua aquisição ocorreu no contexto da ameaça de encerramento da fábrica de calçado Clarks, que empregava centenas de trabalhadores em Arouca.
Perante a informação de que a empresa necessitava de terrenos para expandir a sua atividade, o executivo municipal procurou rapidamente uma solução, identificando e adquirindo a Quinta do Cerrado.
Contudo, segundo o testemunho do antigo Presidente da Câmara, a multinacional nem sequer chegou a estudar a possibilidade de ali instalar uma nova unidade industrial, acabando por encerrar a fábrica em 2001.
Com a saída da Clarks, e reconhecendo que a habitação já constituía uma necessidade importante do concelho, o executivo decidiu aproveitar aquela propriedade municipal para desenvolver o projeto habitacional de 72 fogos.
Foi assim que um terreno adquirido na tentativa de preservar centenas de postos de trabalho passou a representar uma oportunidade para responder às necessidades habitacionais dos arouquenses.
UMA DECISÃO QUE MERECE RESPOSTAS
Reconheço a importância do investimento realizado na Quinta do Cerrado e o contributo que as novas habitações poderão representar para as famílias que delas beneficiarem.
Também não defendo que se construa o maior número possível de casas sacrificando a qualidade urbanística, os espaços verdes ou as condições de habitabilidade.
Mas considero legítimo questionar uma decisão que reduziu em mais de metade a capacidade habitacional de um projeto que foi desenvolvido tecnicamente e mereceu duas deliberações favoráveis da Câmara Municipal.
Poderia a Quinta do Cerrado ter proporcionado habitação a mais 37 famílias, com uma utilização mais eficiente dos recursos públicos?
É uma questão que merece uma resposta fundamentada, tal como merece esclarecimento a eventual alteração das condições de construção, especialmente quando decorre um novo concurso para a venda de terrenos municipais.
Arouca precisa de mais habitação, de soluções economicamente acessíveis e de decisões públicas transparentes.
Porque o sucesso de uma política pública de habitação não se mede apenas pela qualidade arquitetónica do que se constrói, mas também pela capacidade de proporcionar a mais famílias a oportunidade de viver e construir o seu futuro em Arouca.
Pedro Bastos, Deputado Municipal na Assembleia Municipal de Arouca
